Pajak Rumah PPN KMS

Bangun Rumah Sendiri kok’ Kena Pajak ?


Pertanyaan tersebut sering dilontarkan ketika seseorang sedang atau telah selesai membangun rumah dan mengetahui ternyata terdapat kewajiban perpajakan atas kegiatan pembangunan tersebut. Pajak yang dimaksud adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Pengenaan pajak ini bagi sebagian pihak dianggap tidak memenuhi rasa keadilan, mengingat dalam proses pembangunan pemerintah sudah mengenakan PPN saat terjadi transaksi pembelian bahan bangunan. Berangkat dari argumentasi tersebut, muncul anggapan telah terjadi pengenaan pajak berganda (double taxation) dengan penerapan PPN atas Kegiatan membangun sendiri.

 

PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Merujuk Peraturan Menteri Keuangan Nomot 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri, terdapat beberapa kriteria KMS dikenakan PPN sebagai berikut.

  • Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain, termasuk yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut Pajak Pertambahan Nilai.
  • Bangunan adalah berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

a. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;

b. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

c. Luas keseluruhan paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).

Penghitungan PPN atas KMS dilakukan dengan mengalikan tarif pajak sebesar 10 % (sepuluh persen) dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Nilai DPP diproleh dengan cara sebagai berikut.

  • DPP atas KMS adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
  • Termasuk dalam pengertian jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah PPN yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut.

Berdasarkan uraian diatas maka dapat ditarik dua alasan utama yang menjadi landasan pengenaan PPN  atas KMS, yaitu:

  • sebagai upaya untuk mencegah terjadinya penghindaran pengenaan PPN; dan
  • untuk memberikan perlakuan yang sama, dalam hal ini memenuhi rasa keadilan antara pihak yang membeli bangunan dari pengusaha real estat atau yang menyerahkan pembangunan bangunan/gedung kepada pemborong atau kontraktor.

Sebagaimana diketahui, transaksi atas perolehan rumah dari pengembang merupakan transaksi yang dikenakan PPN. Apabila dalam perolehan rumah dari pengembang terdapat pengecualian untuk klasifikasi rumah sederhana (Rumah Sederhana, Sangat Sederhana, dll), dalam pengenaan PPN atas KMS juga terdapat berbagai batasan. Salah satunya adalah batasan mengenai luas keseluruhan bangunan yang dikenakan pajak. PMK 163/PMK.03/2012 mengatur bahwa luas keseluruhan bangunan yang dikenakan PPN KMS paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).

Pengenaan PPN atas KMS sebenarnya dilakukan guna menjunjung asas keadilan dalam penerapan pajak. Keadilan pengenaan pajak antara pembangunan rumah dilakukan oleh developer(penjualan tanah dan bangunan) dibandingkan dengan pembangunan oleh pemilik yang tidak menggunakan jasa kontraktor. Bagi pemilik rumah membangun dengan menggunakan jasa kontraktor yang berstatus sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan menerbikan faktur pajak keluaran, maka pemilik rumah tidak perlu lagi membayar PPN KMS sehingga tidak terjadi pengenaan pajak berganda (double taxation).

 

Bagaimana Implementasi di Lapangan ?

Ketentuan mengenai pengenaan PPN atas KMS sejatinya telah berlangsung lebih dari 2 (dua) dekade. Pengenaan diawali dengan penerbitan KMK Nomor 595/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan.

Keputusan Menteri Keuangan tersebut mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 1995 dan telah mengalami beberapa kali perubahan sampai dengan saat ini. Meskipun bukan merupakan jenis pajak baru ternyata tidak serta merta membuat masyarakat sadar untuk melakukan pemenuhan kewajibannya.  Dengan menganut self assessment system, masyarakat dituntut untuk memiliki kesadaran yang lebih tinggi dalam melaksanakan kewajiban perpajakan.

Berdasarkan  Pasal 4 ayat (1) PMK 163/PMK.03/2012, saat terutangnya PPN atas KMS dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Selanjutnya, untuk kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun. Pembayaran PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar 10% (sepuluh persen) dikalikan dengan 20% (dua puluh persen) dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.

Setelah melakukan penghitungan sendiri dan mendapatkan nilai PPN terutang  maka langkah selanjutnya adalah melakukan penyetoran kepada kas negara melalui bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda dengan KPP tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, atau dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki NPWP, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut:

  • Kolom NPWP diisi dengan angka 0 (nol) untuk 9 (sembilan) digit pertama, diikuti dengan 3 (tiga) digit Kode KPP, diikuti dengan angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir:
  • pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

Setelah penyetoran dilakukan kemudian disusul dengan melaporkan penyetoran PPN terutang ke KPP  yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan.

Dalam mekanisme self assessment system, pelaksanaan kewajiban PPN atas KMS dimulai dengan memahami dan menyadari peraturan tersebut. Setelah itu barulah kemudian dilanjutkan dengan menghitung, memperhitungkan, menyetor dan melaporkan pajak terutang. Apabila berdasarkan data yang dimiliki dan diperoleh DJP terdapat ketiakwajaran dalam pemenuhan kewajiban perpajakan baik secara formal maupun material, maka disnilah  official  assesment system mulai berlaku. Fiskus memiliki kewenangan untuk melakukan penetapan pajak yang terutang secara jabatan.  Ketidakbenaran dalam pelaksanaan kewajiban perpajakan, selain dapat berujung pada penetapan pajak secara jabatan juga memungkinkan munculnya sanksi administrasi yang harus dilunasi apabila terdapat pajak terutang yang masih harus dibayar.

 

Contoh Perhitungan

Berikut adalah contoh sederhana perhitungan PPN atas KMS.

Pada Januari 2016 Agus memulai membangun sebuah rumah untuk tinggal pribadinya. Luas keseluruhan rumah tersebut adalah 250 m2. Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Agus untuk menyelesaiakan pembangunan rumah adalah sebagai berikut.

  • Pembelian tanah sebesar Rp 400.000.000;
  • Pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 300.000.000;
  • Biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp. 200.000.000.

Berapakah PPN atas KMS yang terutang atas pembangunan rumah tersebut ?
Hitung:

PPN KMS = 10% X DPP
= 10% X (20% X Total Biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 300.000.000 + Rp 200.000.000)
= 10% X 20% X Rp 500.000.000
= Rp 10.000.000

PPN KMS tersebut dibayarkan dengan menggunakan billing dengan kode setoran  411211 – 103.

 

Penutup

Sebagai negara yang menerapkan self assesment system, faktor kesadaran masyarakat adalah vital. Salah satu sebab kurangnya kesadaran masyarakat adalah belum masifnya sosialisasi mengenai PPN atas KMS apabila dibandingkan jenis pajak lainnya. Selain peningkatan kesadaran masyarakat, memiliki dan memperoleh basis data yang kuat dan akurat sangatlah penting. Sebagai contoh, kegiatan membangun bangunan sangat berhubungan dengan Data Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan pemerintah daerah setempat. Sehingga diperlukan suatu kerjasama yang solid antara DJP dengan instansi terkait. Terakhir, melihat porsi penerimaan pajak saat ini telah mencapai angka lebih dari 80% dari total penerimaan negara dalam APBN, maka opsi untuk memasukkan materi kesadaran pajak dalam kurikulum sudah seharusnya dipercepat.

 

Referensi

1. Undang Undang Nomor 42 tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas UU Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai

2. KMK Nomor 595/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang dilakukan Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan.

3 PMK Nomor 39/PMK.03/2010 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.

5. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 113/PMK.03/2014 tentang Perubahan Keempat PMK 36/PMK.03/2007

 

 

Oleh : satriamade

Hubungi Kami

Leave a Reply